Lei do Inquilinato e o novo Código Civil 

Com a promulgação do novo Código Civil e sua vigência, muitos vêm nos questionando a respeito dos efeitos da nova legislação civil (lei geral) sobre a lei 8245/91 (lei especial).

A primeira pergunta que deve ser feita é se o novo Código Civil teria, tacitamente, revogado a Lei do Inquilinato, de acordo com o princípio segundo o qual lei posterior revoga a lei anterior em caso de antinomia. A resposta a tal indagação é simples e se encontra na previsão expressa do artigo 2036 das Disposições Finais e Transitórias: a locação de prédio urbano que está sujeita a lei especial, por esta continua a ser regida.

Entretanto, há alguns outros aspectos do novo Código Civil que afetam diretamente a legislação especial e que merecerão certamente amplo debate doutrinário e jurisprudencial. Quatro deles serão estudados: a nova disciplina da cláusula penal (artigo 413) e os efeitos sobre o artigo 4º da Lei do Inquilinato; a questão da vênia conjugal para a alienação de bens (artigo 1647) e sua repercussão sobre a disposição referente a locação por prazo superior a 10 anos; a exoneração do fiador prevista no artigo 835 e o término das garantias contratuais nos termos do artigo 39 da lei especial e, por fim, a questão da ineficácia da resilição do contrato prorrogado por prazo indeterminado de acordo com o artigo 473 do novo Código Civil.

A questão da redução da multa prevista no Contrato de Locação

O artigo 924 do Código Civil de 1916 facultava ao Juiz a redução proporcional da cláusula penal (multa contratualmente prevista) às hipóteses de cumprimento parcial da obrigação. A jurisprudência paulatinamente passou a entender que a redução era necessária e consequência lógica do princípio que veda o enriquecimento sem causa. A própria Lei do Inquilinato em seu artigo 4º conferiu ao locatário direito potestativo de devolver o imóvel locado antes do término do contrato, segundo a proporção do artigo 924 do Código Civil de 1916.

Assim, no caso da Lei 8.245/91, o juiz deve reduzir a multa proporcionalmente. E a ideia de proporção denota simples cálculo matemático. Se a multa avençada no contrato for de 3 aluguéis para um contrato por prazo determinado de três anos, e o locatário, decorridos dois anos de locação, decide deixar o imóvel, por meio de um cálculo proporcional ele pagará apenas multa no importe de apenas um aluguel. Isso porque se o locatário já cumpriu 2/3 do contrato, a multa deve ser reduzida em 2/3 (proporção).

Entretanto, o novo Código Civil altera a disciplina da cláusula penal, pois seu artigo 413 determina que o juiz deve reduzir a cláusula pena equitativamente, se a obrigação já tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo. Ora, claro está que o dispositivo se afasta da idéia de proporção, mas adota a idéia de eqüidade, ou seja, a noção de justiça no caso concreto, por meio da suavização dos rigores da lei. Assim, ainda que no exemplo supra a proporção indicasse o pagamento de multa no importe de 1 aluguel, a equidade permite ao juiz que se afaste da matemática e reduza ainda mais a penalidade, para fazer justiça no caso concreto. Agora, se entender que o valor de 1 aluguel, por ser muito baixo, não atende à eqüidade, poderá reduzir menos a multa, de acordo com sua convicção (por exemplo, fixar a cláusula penal em dois aluguéis.)

Resta saber: nas locações de imóvel urbano, regidas pela Lei 8.245/91, o juiz deverá reduzir a multa proporcionalmente ou equitativamente?

Parece que o sistema de redução da multa segundo critérios de equidade, entra no novo Código Civil como verdadeira decorrência da função social contrato, atingindo indistintamente a todos os contratos, em especial o de locação. É da estrutura do contrato de locação a ideia de desequilíbrio entre locador (detentor do imóvel) e locatário (parte sensivelmente mais fraca e que necessita do imóvel para sua moradia ou para desenvolver suas atividades de trabalho).

No contrato de locação, a lei tem por escopo acertar o desequilíbrio natural das partes, e por isto, sempre é protegendo o inquilino de acordo com a máxima de tratar as pessoas diferentes de maneira diferente, na medida das diferenças existentes. A aplicação da redução por equidade certamente atende mais ao interesse social que a antiga noção de proporcionalidade. Em um sistema aberto, como é o adotado pelo novo Código Civil, fica o julgador com mais liberdade de fazer justiça no caso concreto, preenchendo as lacunas que intencionalmente deixadas pelo codificador de 2002.

Portanto, parece que a ideia de redução da multa na Lei 8.245/91 realmente deve ocorrer (não há faculdade), seguindo-se os critérios de equidade e não mais de proporcionalidade, já que o artigo 924 do Código Civil de 1916 foi definitivamente revogado e a matéria integralmente disciplinada pelo artigo 413 do Código Civil de 2002.